Haftung der Bank bei durch Realkredite finanzierten Fondsbeteiligungen an Schrottimmobilien

Urteile des BGH Karlsruhe vom 25.04.2006 (XI ZR 106/05; XI ZR 29/05; XI ZR 219/04)

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Der 11. Senat des BGH hat mit diesen drei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu realkreditfinanzierten Immobilienfondsbeteiligungen, die vor dem 1. August 2002 erfolgt sind, aufrechterhalten. Danach liegt bei Abschluss eines Darlehensvertrages zur Finanzierung einer Fondsbeteiligung, der durch eine Grundschuld abgesichert wird, kein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG vor, das bei Rückabwicklung des Kaufvertrages die Rückabwicklung des Darlehensvertrags ermöglichen würde.

Die in zwei Fällen als Kläger und in einem Fall als Beklagte in dem jeweiligen Rechtsstreit aufgetretenen Anleger beteiligten sich an geschlossenen Immobilienfonds, wobei der Kauf der Fondsanteile über ein durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen finanziert wurde. In der Folgezeit stellte sich die Wertlosigkeit der Immobilien heraus und auch die versprochenen Mieten konnten nicht erzielt werden. Im Wesentlichen ging es in allen drei Fällen um die Frage, ob die Anleger im Rahmen der Rückabwicklung der Darlehensverträge die Möglichkeit haben, der Bank statt der Darlehensrückzahlung die Rechte aus der Fondsbeteiligung abzutreten. Voraussetzung hierfür wäre das Vorliegen eines verbundenen Vertrages gewesen.

Dies lehnte der BGH mit Hinweis auf die Bereichsausnahme in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG für Realkreditverträge ab. Diese für Darlehensverträge, die vor dem 1. August 2002 abgeschlossen worden waren, anzuwendende Vorschrift schließt eine Anwendung von § 9 VerbrKrG auf Realkreditverträge aus. Auch für die Fälle der Schrottimmobilien könne nach Auffassung des BGH nichts anderes gelten und zwar auch dann nicht, wenn der Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes (teilweise) übernehme.

Neben der in der Literatur heftig diskutierten Bereichsausnahme für verbundene Verträge hat der 11. Senat des BGH auch seine übrige Rechtsprechung bestätigt und damit die verbraucherfreundlichere Rechtsprechung des 2. Senats, dem zuvor die Zuständigkeit für Rechtsfragen in Bezug auf die Fälle der Schrottimmobilien entzogen worden war, endgültig ausgehebelt.

Der BGH hat klargestellt, dass selbst dann, wenn ein verbundenes Geschäft anzunehmen ist, der Darlehensnehmer Ansprüche gegen Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber nicht gemäß § 9 Abs.3 VerbrKrG dem Rückzahlungsverlangen der Bank entgegensetzen könne.
Nur sofern ein Darlehensnehmer durch falsche Angaben zum Erwerb einer Fondsbeteiligung bewogen worden sei, könne er auch den mit dem Anlagevertrag gemäß § 9 Abs.1 VerbrKrG verbundenen Darlehensvertrag nach § 123 BGB anfechten, wenn die Täuschung für dessen Abschluss kausal gewesen sei. In diesem Fall könne der Darlehensnehmer den daneben bestehenden Anspruch gegen den Vermittler gegen die Bank geltend machen, da der Vermittler bei einem verbundenen Geschäft nicht Dritter i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB sei.

Der BGH hat ferner klargestellt, dass die Anwendung der §§ 171,172 BGB zugunsten der Bank bei einer kreditfinanzierten Immobilienfondsbeteiligung oder bei einem kreditfinanzierten Grundstücksgeschäft bei nichtiger Vollmacht des gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßenden Treuhänders auch im Falle eines verbundenen Geschäfts nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt sei. Es komme dabei nicht darauf an, ob die Bank erst durch die Vorlage der nichtigen Vollmachtsurkunde zum Abschluss des Darlehensvertrages veranlasst worden sei.
Schließlich hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Heilung von Formmängeln bei fehlender Gesamtbetragsangabe im Darlehensvertrag aufrechterhalten. Eine Heilung trete auch dann ein, wenn dem Darlehensgeber die Darlehensvaluta nicht direkt zugeflossen ist. Auch wenn die Darlehensvaluta vertragsgemäß unmittelbar an einen Treuhänder zwecks Erwerbs eines Fondsanteils ausgezahlt worden ist und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein verbundenes Geschäft handle, sei der Formmangel geheilt. Ohnehin sei ein Darlehensvertrag nur dann nichtig, wenn die Gesamtbetragsangabe völlig fehle, nicht aber, wenn sie nur falsch sei.

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