Datum: 26.01.2024

Zum Sachmangel beim Hauskauf

Urteil des BGH vom 27.10.2023 (V ZR 43/23)

Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig für sich ein Sachmangel und nicht bloßes Symptom für einen Sachmangel. Klärt der Verkäufer des Hausgrundstücks den Käufer nicht darüber auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursachen nicht oder nur teilweise kennt.

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Quelle: Gina Sanders - Fotolia.com

Der Entscheidung des BGH liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Mit notariellem Vertrag vom 7. Juni 2016 erwerben die Kläger von den Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages ist es bei Regen wiederholt zu Wassereintritten auf die in dem Maklerexposé genannte überdachte Terrasse gekommen. Im Juni 2017 leiten die Kläger ein selbständiges Beweisverfahren ein. Hierbei ergeben sich zwei voneinander unabhängige Ursachen für den Wasseraustritt aus der Deckenverkleidung, einerseits eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand hin und andererseits Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdachs. Die dabei ermittelten Schadensbeseitigungskosten in Höhe von insgesamt 32.100 Euro (Kunststoffterrassendach: 9.900 Euro; Hausdach 22.200 Euro) sowie 248,97 Euro für eine Notreparatur im Anschlussbereich eines Dachfensters begehren die Kläger als Schadensersatz von den Beklagten. Daneben begehren sie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für sämtliche künftige weitere Schäden aufgrund der Undichtigkeit des Dachs. Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 9.900 Euro für die Abdichtung des Kunststoffterrassendachs verurteilt. Auf die Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht den Klägern weitere 1.200 Euro wegen unzutreffender Angaben zum Jahr des Einbaus der Dachfenster zugesprochen. Mit der Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge auf Zahlung weiterer 22.448,97 Euro weiter.

Die Revision ist erfolgreich. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stellen bereits die Wassereintritte selbst einen Sachmangel und nicht nur ein Mangelsymptom dar. Die Wassereintritte durch das Terrassendach – und damit den Sachmangel – haben die Beklagten somit arglistig verschwiegen. Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstücks den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursachen nicht oder nur teilweise kennt. Der Verkäufer muss, sofern es sich nicht um Mängel handelt, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind und die der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

Hinweis: An diesem Verfahren war der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) nicht beteiligt. Gerne informiert Sie der vzbv alle vier bis sechs Wochen mit einem kostenlosen Newsletter über neue Urteile zum Verbraucherrecht.

Datum der Urteilsverkündung: 27.10.2023
Aktenzeichen: V ZR 43/23
Gericht: BGH

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