Zur Maklerprovision nach Widerruf

Kann ein Doppelmakler seinen Provisionsanspruch gegen eine der Parteien des Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus nicht durchsetzen, weil er ihr fahrlässig keine Widerrufsbelehrung erteilt hat und diese den Vertrag wirksam widerruft, behält er seinen Provisionsanspruch gegen die andere Kaufvertragspartei. 

Der Entscheidung des BGH liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Ein Immobilienmakler wird im Frühjahr 2022 von einer Erbengemeinschaft mit dem Verkauf eines mit einem Erbbaurecht versehenen Einfamilienhauses in Berlin beauftragt. Hierfür vereinbaren die Parteien eine Maklerprovision in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises. Eine Widerrufsbelehrung erteilt der Makler der Erbengemeinschaft jedoch nicht. Der Makler fertigt ein Exposé, das dieselbe Provisionshöhe für Kaufinteressenten ausweist. Der spätere Käufer fordert das Exposé über ein Immobilienportal an und unterzeichnet nach der Besichtigung eine entsprechende Provisionsvereinbarung nebst Widerrufsbelehrung. Kurz darauf widerruft die Verkäuferseite ihren Maklervertrag wegen der unterbliebenen Belehrung wirksam und zahlt keine Provision. Der Käufer erwirbt das Objekt anschließend gemeinsam mit seiner Ehefrau für 270.000 Euro, verweigert jedoch die Zahlung der an ihn gerichteten Maklerprovision in Höhe von 9.639 Euro unter Berufung auf den Halbteilungsgrundsatz aus § 656c Abs. 1 S. 1 BGB. Während das Landgericht der Zahlungsklage des Maklers stattgibt, weist das Berufungsgericht sie ab. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Makler sein Begehren vor dem BGH weiter.

Die Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Der Senat stellt fest, dass durch die Übersendung des Exposés mit Provisionsverlangen und die anschließende Besichtigungsterminvereinbarung ein formwirksamer Maklervertrag in Textform zustande gekommen sei. Dem Provisionsanspruch stehe § 656c BGB nicht entgegen. Die Schutzvorschrift solle verhindern, dass Makler und Verkäufer durch einvernehmliche Absprachen oder einen nachträglichen Erlass (§ 397 BGB) die Kostenlast einseitig auf Verbraucher:innen abwälzen. Ein Wegfall der Provisionspflicht aufgrund der Ausübung eines gesetzlichen Widerrufsrechts beruhe jedoch nicht auf einer solchen Umgehungsabrede. Für eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 S. 3 BGB fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke, weshalb der Zahlungsanspruch gegen den Käufer uneingeschränkt bestehen bleibe.

Hinweis: An diesem Verfahren war der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) nicht beteiligt. Gerne informiert Sie der vzbv alle vier bis sechs Wochen mit einem kostenlosen Newsletter über neue Urteile zum Verbraucherrecht.